«Quiero construir un proyecto y tengo este presupuesto. ¿Cómo sé si me va a alcanzar? ¿Cuál será el costo de la construcción?»
Antes de comenzar un proceso de construcción, es importante estar al tanto de la totalidad de los costos que implica el proceso: desde el diseño hasta la construcción. Los siguientes 4 factores determinan, a modo general, el costo que va a tener la obra.
1. Costo por metro cuadrado
Cuando se comienza un proyecto los profesionales responsables realizan una estimación inicial del presupuesto global por metro cuadrado. Usualmente, este primer acercamiento al presupuesto se refiere al costo directo de la obra, es decir, mano de obra, herramientas y materiales.
Este costo de construcción se define por las siguientes variables:
- Tamaño
- El cálculo inicial se hace asignando un valor por metro cuadrado. Es claro entonces que entre mayor sea el área, mayor el monto total del costo. Además, una obra más grande va a tender a tener un costo más elevado por metro cuadrado. Esto se debe a que tenderá a tener estructuras eléctricas, mecánicas y estructurales más complejas que las de un proyecto pequeño.
- Complejidad
- La complejidad del proyecto – sea en diseño arquitectónico, estructural o electromecánico puede afectar el costo de construcción. Es más barato construir, por ejemplo, un edificio de forma cuadrada que uno con paredes curvas o inclinadas; mientras el primero se puede resolver con sistemas de estructura y construcción tradicional, el segundo va a requerir de mayor destreza y de un diseño estructural a la medida.
- Sistema constructivo
- Hay muchos tipos de sistemas constructivos. En términos generales, los sistemas prefabricados son más económicos pues el tiempo de construcción es menor y, cuando están bien diseñados, hay menos desperdicio.
- Se puede decir que el sistema constructivo con baldosas y columnas prefabricados es de los más baratos, el sistema de muro seco y perfiles de metal (conocido como construcción liviana con gypsum, durock o similar) le sigue en un costo intermedio aunque cercano a la construcción en mampostería (bloques de concreto), que es más costosa. Afirmo esto a modo general, porque siempre depende del diseño del proyecto y de otras variables como el acceso a los materiales y mano de obra adecuada.
- Cuando el sistema constructivo se elige de acuerdo con la oferta de materiales del contexto, pueden variar los costos. Por ejemplo, en una zona rural muy alejada puede ser más económico construir en maderas que se obtienen del área que trayendo materiales desde la ciudad más cercana.
- Acabados
- Sin importar las variables anteriores, la elección de acabados siempre puede subir el costo de la construcción. Ahora hay gamas muy variadas de donde elegir: se puede enchapar el piso con cerámica de $10 por metro cuadrado o con porcelanato de $200. Esto no solo aplica para los enchapes, el costo de los muebles fijos (como cocinas y closets), de los accesorios eléctricos (lámparas, bombillos, apagadores) y de los mecánicos (fregaderos, cacheras y otras) también es muy variable y puede afectar el costo final.
Cuando se comienza un proceso de diseño, los profesionales estiman un costo por área según el presupuesto total del cliente (en caso de que lo conozca) o las necesidades del cliente (en tamaño, complejidad y acabados) para el proyecto. A veces las necesidades del proyecto y el presupuesto total no concuerdan. En estos casos, el profesional sugiere modificaciones de alguna de las variables mencionadas arriba para ajustar un diseño funcional y agradable con un presupuesto viable.
2. Honorarios de profesionales
En la industria de la construcción – en el caso de Costa Rica – los profesionales involucrados en el proceso cobran sus honorarios como un porcentaje sobre el costo de la obra. Para desarrollar el concepto (estudios preliminares y anteproyecto), los planos constructivos y la supervisión de la obra, la inversión mínima es de un 10.5% sobre el valor de la obra (costos directos).
Este monto puede variar según la cantidad de servicios contratados. Por ejemplo, si se desea contratar servicios de presupuesto, licitación y adjudicación, inspección u otros, se debe contemplar presupuesto para estos costos.
Aquí también entra el tema de la administración de obra. Hay varias maneras de realizar la administración de un proyecto: desde que el cliente asume el trabajo hasta la contratación de la construcción «llave en mano», pasando por una metodología de costo y alcances intermedios. Cuando se contrata la administración, se debe contemplar un 12% de honorarios sobre el valor de la obra (costos directos).
3. Cobros institucionales
Cada vez que se realiza una construcción en Costa Rica, se debe cumplir con algunos pagos a instituciones involucradas en el proceso de aprobación o fiscalización del proyecto:
- CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos): Se debe cancelar el 0.265% sobre el valor de la obra para trámite de permisos y sello de planos.
- Municipalidad: Se debe cancelar 1% sobre el valor de la obra para obtener permisos de construcción.
- INS: Se debe cancelar 1.45% sobre el valor de la obra para obtener un póliza de riesgos del trabajo que cubre a los trabajadores involucrados en la construcción.
En total, estos pagos equivalen al 2.715% sobre el valor de obra.
4. Imprevistos y casos especiales
Como cada proyecto es único habrá costos que algunos tendrán que cubrir y otros no. Abajo listo algunos ejemplos de inversiones adicionales que podrían surgir:
Estudio de suelos: Todos los proyectos deben tener un estudio de suelos como parte del diseño estructural. El costo del estudio varía según las condiciones particulares del lote y del proyecto que se va a llevar a cabo.- Curvas de nivel o levantamiento topográfico: Cuando el lote tiene una topografía compleja, se requiere contratar este servicio. Su costo dependerá del tamaño del lote.
- Trámites: En algunos casos, la realización de trámites requiere de pagos de timbres u otros. Estos montos usualmente son pequeños en comparación con los demás, sin embargo, igual es importante tenerlos en cuenta.
- Estudios o asesorías especiales: A veces, por el tipo de suelo o por la condición de la estructura existente (cuando se trata de remodelaciones) se requiere hacer estudios especiales de suelos o de estructura respectivamente.
- Imprevistos: En todos los proyectos hay imprevistos y siempre se contempla un porcentaje pequeño sobre el costo de la construcción para poder cubrir estos casos.
Para hacer un ejercicio rápido, si se tratara de un proyecto de 100 metros cuadrados y se estima que el costo directo será de $750 el metro cuadrado, el costo directo de la obra será de $75,000. Al sumar los honorarios profesionales (10.5%) y los pagos institucionales (2.715%), la inversión sería de $84,911. No hay que olvidar los imprevistos y casos especiales. Al contemplarlos, la suma se estaría acercando a los $90,000.
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