¿Por qué torres?
Desde hace siglos, ciudades en el mundo han cambiado su esquema de construcción horizontal por construcción vertical (torres) como respuesta a una limitación de tierra disponible. Conforme se fueron llenando las ciudades, se comenzó a construir hacia la única dirección que se podía: hacia arriba.
En los mejores casos esta construcción vertical se dio de manera planificada. De ciudad a ciudad o sector a sector, regían (y rigen) reglas que delimitan las posibilidades de diseño, altura y densidad habitacional, entre otros, para los desarrollos.
La trama de la ciudad estaba preparada para estas edificaciones en altura: los parques no quedaron sombreados por torres, las aceras tenían anchos proporcionales a la altura de los edificios, las circulaciones vehiculares – para vehículos públicos y privados – tenían la capacidad de abastecer la cantidad de gente de la zona.
Pero, ¿qué pasa en Costa Rica?
Primero, ¿por qué estamos construyendo en torre cuando la tierra no ha escaseado? Ok ok… Sí está escasa. En San José Centro casi no queda espacio libre pero… ¿justifica torres de 20 pisos insertadas en el casi-centro de la ciudad cuando a 10km de distancia ya hay espacio?
«¡Pero hay taaaaantas presas!»
Sí, cierto. Pero entonces, ¿el problema es la falta de espacio o la falta de movilidad urbana?
Segundo, Costa Rica no ha planificado aún su inevitable crecimiento vertical. Esto significa que las ciudades no están preparadas para las torres que están surgiendo. Pequeños parques han quedado opacados por grandes edificios. Casas de un piso colindan con estructuras de 25 veces su altura, convirtiendo sus patios en dominio público. Las calles y aceras se sienten como callejones estrechos y – sobre todo – las calles no darán abasto (aún peor que ahora).
No estoy diciendo que no debemos construir torres, sino que a nivel estatal nos tenemos que poner al día para que el desarrollo que viene no genere caos a futuro.
Moda y estilo de vida
«Bueno pero es que vivir en torre es un estilo de vida…»
Sí, ¡lo es! Un estilo de vida y lo que está in en el sector inmobiliario de Costa Rica.
Honestamente, hasta a mí me llama la atención: Suena bonito poder vivir en el centro de la ciudad y poder evitar un poquito de las presas. Suena bonito salir de la casa y comprar un café de Starbucks al otro lado de la calle. Suena bonito tener acceso a piscina, bodega de objetos, espacios comunes, etc.
Lo que no me suena tan bonito: sacrificar la comodidad, ergonomía y calidad espacial de mi hogar para tener esas otras cosas.
Hago una aclaración. Si el apartamento tiene suficiente área y un buen diseño, ¡excelente! Tendría lo mejor de ambos mundos: el estilo de vida y la comodidad de un buen hogar. El problema no son los apartamentos en general ni la torres. Son los micro-mini-apartamentos con enormes sobreprecios que son una mala inversión.
Imagen obtenida de aquí
Estudios y lofts
Para sacar provecho a cada metro cuadrado del edificio, muchos desarrollos han diseñado torres con micro apartamentos de 30 a 40 m2. En comparación a los precios de los de 70m2, suenan como una ganga. Venden este estilo de vida de torre con amenidades y venden el lujo de vivir en el medio de la ciudad.
Todo esto se guarda en un paquete y se envuelve con palabras bonitas y lujosas: loft y studio. Aunque el término estudio (apartamento pequeño sin divisiones) si está bien empleado, un loft en realidad es un espacio grande, industrial, de acabados mínimos que tiene pocas o cero divisiones pero que es muy funcional precisamente porque hay bastante espacio para ponerse creativo.
«Pero… ¿por qué va a importar que mi hogar sea de 35m2 si puedo cruzar la calle y comer en mi café favorito?»
Importa porque en estos 35m2 apenas cabe una cama pequeña, una cocineta y sillón de sala o barra de desayunador – a escoger, porque no caben ambos. Hay que caminar de lado entre la cama y la pared para llegar al otro lado. Y ¡cuidado con la cabeza!, que ahí está el tele (o tal vez la bici, si es un concepto sport)… Además, hay una sola ventana y en la mayoría de los diseños, el baño no tiene ni ventilación ni iluminación natural.
Para que un micro-apartamento sea funcional, se deben usar muebles funcionales, flexibles, que permitan darle diferentes usos al espacio. Pero como a Costa Rica solo nos llegó mitad de la moda, no hay mercado para los muebles flexibles que este tipo de espacios necesitan. Así que las personas se están embarcando con espacios pequeños y muebles rígidos que hacen que el día a día de sea limitado y cansado.
Micro-apartamentos sobrevalorados
Ahora, si estuviéramos hablando de que el presupuesto para vivienda del comprador es muy muy limitado y que no se puede comprar más que 30-40m2, ni modo: vivienda es vivienda. Pero, estos micro-apartamentos no son de bajo presupuesto. En el mercado actual (datos 2018) rondan entre $80,000 y $100,000 USD, sino es que más. Este presupuesto es exorbitante para el tipo de espacio que se está vendiendo.
Nota importante: El área mínima para una vivienda de una
habitación de acuerdo con el Reglamento de
Construcciones del INVU es de 30m2.
Esto es lo que mide una vivienda de bien social.
Hablemos de números:
Al dividir el precio del proyecto entre su área, se obtiene el costo por metro cuadrado de la vivienda. Este número es un referente importante en el sector construcción que ayuda a entender el valor del proyecto.
Para un presupuesto de entre $80.000 y $100.000 y áreas de entre 30 y 40m2, los costos por metro cuadrado rondan entre $2,100/m2 y $2,500/m2
Veamos un ejercicio rápido para saber qué se puede hacer con $100,000 de presupuesto si construyéramos desde cero:
Un lote de uso de suelo residencial en el GAM cerca del centro de San José puede andar entre $200 – $300 / m2 frente a calle o entre $300 – $500 / m2 en condominio. Entre más cerca del centro de San José o de zonas de alta plusvalía, más caro. Entre más lejos, más económico.
Claro, el costo del lote depende de muchos factores y en este ejercicio estoy simplificando. Vamos a suponer dos escenarios:
Escenario 1:
Imaginemos un lote de 125m2 a $250/m2. Es decir, un lote de $31,250. Después de comprar el lote, al presupuesto de $100,000 le quedan $68,750 para la construcción.
- A – Casa con acabados similares: Con estos $68,750 se puede construir una casa de calidad de acabados similar y de mejor diseño funcional y estético que los micro-apartamentos en cuestión, con la diferencia de que en vez de 30 o 40m2, tendríamos 100m2.
- El costo de la construcción es apenas de $687.5/m2 y el costo de la inversión total (considerando el lote) sería de $1000/m2 de construcción. Además, quedarían 25m2 de lote para patio, garaje, crecimiento a futuro…
- B – Casa con mayores lujos: Si nos ponemos más lujosos y se compran servicios adicionales o se mejoran considerablemente los acabados, podríamos construir unos 85m2.
- El costo de la construcción sería de $808/m2 y el costo de la inversión total (considerando el lote) sería de $1176/m2. Además, sobrarían 40m2 de lote para patio, garaje, crecimiento a futuro…
Estos números ya comienzan a evidenciar el sobreprecio de la inversión de más de $2,000/m2 de los micro-apartamentos.
Escenario 2:
Ahora imaginemos un lote más costoso de 125m2 a $450/m2. Es decir, un lote de $56,250. Al presupuesto de $100,000, le quedan disponibles $43,750 para construir.
- A – Casa con acabados similares: Con estos $43,750 se puede construir una casa de calidad de acabados similar y de mejor diseño funcional y estético que los micro-apartamentos en cuestión, con la diferencia de que en vez de 30 o 40m2, tendríamos 65m2.
- B – Casa con mayores lujos: Si nos ponemos más lujosos y se compran servicios adicionales, se aumenta la complejidad del proyecto o se mejoran considerablemente los acabados, podríamos construir unos 50m2.
- En ambos casos, como la mayoría de la inversión se fue en la compra del lote, la casa se puede diseñar de manera que crezca a futuro en los 60m2 – 75m2 de lote que quedan disponibles o bien disfrutarlos como patio.
En resumen…
Quienes defienden los micro-apartamentos a precios exhorbitantes abogarán porque lo que uno compra es el estilo de vida, las amenidades y la cercanía.
¡Cierto! Pero en el escenario 2, con un lote a $450m2 también estamos comprando estilo de vida, amenidades y lujo. Solo que en comunidades un poco más alejadas del centro como… ¡Escazú o Santa Ana! Entonces, ¿Hay lógica en el precio de esos micro-apartamentos?
Si revisamos, los proyectos de condominios en lotes de $450-$500m2 están en realidad a muy poca distancia del centro de San José y nuestra discusión como sociedad debería ir más en la línea de mejoras en movilidad, en lugar de enlatarnos en micro-espacios que, aunque parece una muy buena opción en un inicio, no necesariamente satisfacen nuestras necesidades futuras.
Aún si hacemos el cálculo de cuánto de las áreas comunes de los complejos de micro-apartamentos está financiando cada unidad habitacional, los números de +$2.000m2 continuarían sin explicación.
No está mal comprar o vivir en un micro-apartamento. De hecho, se puede acudir a estrategias de diseño para sacarle el máximo provecho a espacios pequeños. El problema es que, por moda, estemos tomando decisiones sin mayor sentido económico y que sin duda, nos podrían repercutir en un futuro cercano. Entonces, ¿siempre va por ese micro-apartamento a precios exhorbitantes? ¿O conversamos?
