Cuando se va a desarrollar un proyecto es importante conocer todos los factores. Uno de ellos es el tiempo. La malas noticia es que los plazos de construcción varían en cada proyecto y que antes de que exista un anteproyecto es difícil asignarle tiempos. La buena noticia es que si existe una idea clara del proyecto, sí se pueden dar algunos tiempos aproximados.
Estos son algunos de los factores que afectan la duración de un proceso constructivo:
1. Claridad y eficiencia en el proceso de diseño
Cuando el cliente sabe lo que quiere y hay química con la arquitecta, ¡todo es magia! Esto acelera el proceso de diseño y evita los contratiempos. Cada profesional tiene sus tiempos según su ritmo y su sistema pero para que tengan una referencia, en Rudin Arquitectura + Construcción, un proceso de anteproyecto de una casa menor a 350m2 tarda mes y medio en promedio. A esto hay que sumarle el tiempo de preparación de planos constructivos: otro mes y medio (promedio). Puede leer más aquí sobre el proceso de diseño.
Cuando no hay tanta claridad en el objetivo final del proyecto, se debe pasar por una etapa de prueba y error en el proceso de diseño. Dependiendo de la complejidad del asunto, este puede ser el primer contratiempo.
2. Trámites y permisos
¡Los famosos permisos! ¿A quién no le ha tocado hacer algún trámite burocrático en este país? Lamentablemente en Costa Rica (¡los que son de otro lado se salvaron!) casi siempre hace falta un papelito, un sello o una firma. Casi nunca hay un trámite de permisos rápido y fluido.
El trámite de permisos va a depender del tipo de construcción. Por ejemplo, una vivienda es bastante rápida. Un restaurante tarde más porque hay más entidades involucradas en la revisión del proyecto para otorgar permisos. Un condominio es más lento aún.
Para seguir con el mismo ejemplo, un trámite de permisos (sellado de planos, permisos estatales y municipales, conexión de agua y luz previo a la construcción) para una casa sin condiciones especiales (como ubicación en zonas que requieran permisos ambientales) puede tardar mes o mes y medio.
3. Sistema constructivo
El sistema constructivo puede acelerar o disminuir el ritmo de la construcción. Si se trata de un sistema de bloques de concreto se tardará más en construir que un sistema liviano (también conocido como muro seco o construcción con gypsum o similar). ¡Ojo! El sistema constructivo se define desde un inicio, en etapa de anteproyecto.
Ahora existen sistemas prefabricados muy rápidos de construir. De acuerdo con cada proveedor, hay proyectos que se pueden levantar hasta en un par de días. Para efectos del ejemplo que venimos mencionando, imaginemos que se trata de una casa «normal» de bloques de concreto.
4. Condiciones climáticas
Una pregunta importantísima que se deben plantear es: ¿cuándo se va a comenzar a construir? Si el inicio de la construcción coincide con época seca, esto beneficia enormemente el plazo de la construcción. Se puede avanzar rápidamente en las primeras etapas sin tener problemas de lluvia. Si, al contrario, se comenzara a construir en época lluviosa se retrasarían los tiempos de ejecución, pues habría muchos periodos muertos (mientras llueve) en los que no se puede avanzar.
Vamos con el ejemplo: Una casa de 250m2 que se empieza a construir en plena época lluviosa puede tardar 8 meses. La misma casa construida en época seca puede tardar 6 meses.
5. Reglamentos especiales de construcción
¿El sitio donde se va a construir tiene reglamentos especiales? ¿Hay horarios de construcción? De ser el caso, esto podría extender los tiempos. Un sitio que delimite el horario de trabajo de manera muy estricta puede hacer que la construcción de 8 meses tarde 9.
Si se está construyendo frente a vía pública y no hay limitaciones especiales, esto no aplicaría.
¿Entonces cuánto tiempo es?
En el ejemplo mencionado, en su escenario ideal (proceso de diseño eficiente, sin trabas en los trámites, con buenas condiciones climáticas y sin reglamentos especiales) la casa estaría lista en 10 meses desde que se comenzó el anteproyecto hasta que se terminó la construcción. El estándar, sin embargo, ronda un año.
¿Y si necesito que la construcción esté lista antes?
¡Se puede! Los plazos de construcción se pueden modificar si el flujo de caja del propietario lo permite. Por ejemplo, para ciertos procesos se puede duplicar la cuadrilla y así disminuir el tiempo de ejecución. Esto significaría que el desembolso para esa actividad sería mayor que lo normal. Ver: 4 factores que afectan el costo de la construcción
Si quiere estrenar su espacio el próximo año, podemos ir hablando 🙂
